過去のマーケット情報、2015年5月
ハワイの不動産市場は、活況を迎えたように問い合わせが多く、適正価格の売り物件は、 早期に売買契約されています。
さて、不動産売却を希望価格で、容易に行うには、しっかりと物件が管理されているということが基本だということをお話します。
ご存知の通り、賃貸したままでも、スムーズに売却できるのがハワイのオーナーチェンジの特徴ですが、
賃貸物件を購入するときにはその物件の管理状態がどうかという点のチェックが、重要になります。 そのためにも売り物件を管理する側は、
入居者との信頼関係を築いておく必要があるのです。 入居者と信頼関係があれば、物件見学をスムーズに手配できるだけでなく、
当社が行った賃貸 開始時のステージング（部屋をきれいに見せるための装飾）に可能な限り、戻してもらい、 部屋の美観を考慮してくれます。
当社の最近の売却例では、買い手は購入後に改装するので、今ある全ての家具と備品の 撤去が購入条件となりましたが、
住んでいた入居者がひと役かってくれました。 処分に手間のかかる古いベッドなどの大きな家具を引き取ってくれたのです。
また、物件への管理だけでなく、入居者が強いられた事情にも考慮します。 物件を購入する次の所有者が自宅として使う場合は、
住んでいる入居者は明け渡しを余儀なくされるのですから、 次の引越し先を探すなどの協力をするのです。当社に空きがなければ、
信頼できる他の会社の賃貸物件にも案内します。 今回は、引越し先が同じビルになり、入居者には好都合でした。
ただ、駐車場は物件所有者が使っており、 利用できなかったので近くの駐車場も案内しました。入居者の身になって必要な対応をすれば、
入居者もそれに応えてくれるのです。
入居者との信頼関係を築くには、賃貸する部屋が十分に管理され、きれいで住みやすく、 備品や家具が思いやりを以って整備されていることだけでなく、
不具合があれば、すぐにかけつけて対応することも必要です。 これは、入居者のためだけでなく、物件のためでもあります。
そのような管理が当社以外の物件に及ぶこともあった例を以下にあげます。
他社の売り物件で、かぎを預かって購入希望者と一緒に見学していたしていたときに、 水漏れを発見しました。水滴ではなく、
既に小さな水流が広がっている状態だったのです。 管理している不動産会社やセキュリティーガードマンへ連絡をしたところ、
不動産会社の担当は、すぐには来られないということでしたのでとりあえず、バケツを置いて、
他の物件見学を済ませたあとにもう一度引き返して水漏れの様子を見に行きました。 そのときには、セキュリティーやマナージャーが既に処理してくれていました。
他の不動産会社の物件であっても対応するということは、お互い様であり、また、倒れている人を そのまま置いていくということができないという論理と同様です。
また、このようなこともありました。あるビルの数戸だけが、停電になったときです。コンドミニアムの ビル全体の管理担当と点検したところ、
当社の賃貸物件の２軒となりのバスルームのライトの 機械自体が古くなっていることが原因で、その電線からつながった当社管理の物件と、
となりの物件も 停電になったのです。ビル全体の管理担当は個々の物件の中の修理は行いませんので、 個人が、
修理業者を雇うべきところなのですが、２軒どなりには、物件所有者が住んでおり、 彼自身が管理を行い、
修理業者には詳しくないということでしたので、 当社が修理業者を手配しました。 停電は早急に修理するべきですが、
２軒どなりの物件所有者は、週末の在宅しているとき に修理をしてもらいたい、
見ず知らずの人や修理業者が不在のときに自分の部屋へ入室するのは許可できない、 ということでした。 それは、当然でしょう。
当社と、その物件所有者とは何の信頼関係もないからです。よって、 修理は物件所有者が在宅している週末に予定されました。
しかし、当社賃貸物件のとなりの入居者は、怒り心頭で、 当社へ怒鳴り込んできました。週末の修理が済むまでの何日か
を停電したまま 過ごさなくてはならない不自由さをぶつけてきたわけで、気持ちはわかりますが、相手は、当社ではなく、
彼の部屋を管理している不動産会社であるべきだと思いましたので、事情を話し、 彼の部屋を管理する不動産会社に
適切な対応を依頼するように伝えて納得してもらいました。 不動産会社が十分に対応し、電池で可能なライティングを手配して
あげるなどしていれば、 怒り心頭になるようなことはないはずです。
管理をしている上で最も喜ばしいことは、入居者が住んでいる賃貸物件を購入する というこということです。
賃貸物件の入居者を募集して物件見学をするときに、
「不動産を購入したい」
といわれることがあり、もちろん、
「不動産購入のときには、お手伝いいたします。」
と伝えますが、その人を優先して入居者に選定することはありません。不動産購入は、不動産会社には利益になることですが、
物件を持っているオーナーには全く関係ないことだからです。不動産会社にはオーナーのために、経済的に信用度があり、
最適な人物を選ぶ義務があるのです。 よって、入居者が不動産を購入するなどは当社にとっては全く予想だにしないことでした。
しかし、自分の賃貸している物件が売りにでており、売り価格を知って、自分が購入したら、ということを想像する入居者は多いかもしれません。
そして、家賃収入や物件を気に入ったことはもちろんですが、当社の管理の成果が現れたということ、
そして当社と信頼関係があればこそ購入するという判断になったのだと 自負しております。
SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦
