ハワイ不動産マ-ケット情報 2011年1月

現在のハワイ不動産市場は、価格が下がってはおらず、適当な売り物件が増えていません。 売り物件が増えないのは、売り手は売却する場合の時期を選んでいるからです。また、 適正価格や価値ある不動産は、早い時期に売れる傾向にあります。 ６０万ドルから１ミリオン前後までの一戸建てについては、よく売れており、その半数は市場に出して １ヶ月以内に売れています。数日のうちに買い注文が複数はいっていることもよくあります。これは、売り物件 が少ない中で買い手は、お目当ての物件が出るまで待っていたということが言えるでしょう。

さて、ローンの返済の滞りは、ローンの貸し手である銀行などがショートセールや抵当流れの 処理を判断します。不動産会社へ相談しますと、不動産会社や売買エージェントによって 対応が異なりますが、まず、買い取ると言われた場合は、適正価格ということは、あり得ないと理解 したほうがいいでしょう。それは、買い取ると申し出た時点でその不動産会社は仲介業者から 買い手に変身し、私利に基づいて行動するためです。買値を安くたたかれるのは当然のことと言えます。 当社では、本来の不動産会社の役割を固持し、まず、物件所有者の利益を考慮して 適正価格での売却を試みます。既にローンが数ヶ月滞っている場合は、つなぎ融資や個人投資家 からの援助資金を得てローンの支払いを済ませ、その間に市場に出して（売りに出し） 早期の売却を試みるというものです。
もし、個人投資家が資金を援助した場合は、弁護士作成による正式な書類によって契約し、 無事に売却されれば、エスクローが個人投資家へ資金が返済されるように手続きします。
不動産にまつわる借金が複数ある場合は、その売却資金をエスクローが分配するのです。 エスクローが売買の監視をするというのは、資金の流れを明確にし、正当に支払われる任務を 履行することでもあります。ですが、ひとつ気をつけなくてはならないことは、その不動産が いったいどのくらいの価値があり、どの程度の借金があるのかということです。１ミリオンの物件に １ミリオン以上の借金がある場合に、売却資金で借金の全てを完済することは不可能 です。つなぎの融資を試みても物件所有者に手持ちの資金がなければ、返済できる見込み はありません。（もともと手持ちの資金がないので、ローン返済も滞っています）
リフォーム代金や家の建設費用などの不動産にまつわるいろいろな抵当権がついている場合、 その不動産が売却された場合に債権者に支払われる順番は決まっています。 その優先順位があとになればなるほど、返済される可能性は低くなります。 最も優先される支払いは固定資産税です。
よって、不動産価格を上回る借金がある場合は、つなぎの融資を得ることは無意味ですし、 その可能性もありませんので、債権者（銀行など）の指示に従って 抵当流れやショートセールとなります。しかし、売却費用でローンを完済できなかった場合は 債権者は未払いのローン残高の支払いを要求する権利があります。よって、抵当流れや ショートセールになる前に不動産会社へ売却を相談した場合は、どんな状況であっても適正価格、売り手に 最大限の利益をもたらせるように売却を試みるのが基本だと思います。