ハワイ不動産マ-ケット情報 2010年1月

ハワイ不動産、抵当流れやパワーセールについて

現在のハワイ不動産の市場ですが、冬のハイシーズンの堅調な不動産売買の流れは、投資物件（賃貸専用）にも見られるようになりました。まだ割高感がある投資物件もありますが、いずれは、価格調整されるものと思います。その反面、抵当流れの投資物件がでてきています。先日、ワイキキのコンドミニアムで、ドアの張り紙に目を留めました。不動産市場の抵当流れとしてまだ、公表されていない物件ですが、張り紙には、ローン会社の名前と抵当流れになった旨の通達、そして、ドアノブはロックでカバーされ、既にローン会社の管理下になったことを見て取れます。ハワイでは、３ヶ月のローン支払い不履行で抵当の手続きが開始されます。テンポが速いので、あっという間に抵当流れとなってしまうとういうのは、ハワイの特徴です。これは、パワーセールと呼ばれています。小さなステュディオの投資物件ですので、現金で購入する人が多く、たとえローンを組んだとしてもその支払いは、大きな額ではないので、賃貸されていれば、または、順調に早期の売却（ショートセール）ができていれば、抵当流れになるということはないはずです。余程の経済的な困窮を想像させます。不動産投資をする際は、ある程度の余裕が必要ですし、不動産会社の同心協力の支えが大切であると痛感した次第です。

ところで、最近の不動産市場は、持ち直してきていますので、これが続けば、経済にもいい影響がでるのではないかと期待したいところですが、街を見渡しますと、ビジネスを閉鎖したり、オフィスを閉めて、郊外へ移転したということを耳にする機会が多くあります。がらんとした新車のショールームや　店舗物件のテナント募集の張り紙などが見受けられますと、ビジネスや消費傾向は低調という印象を持ちます。数ヶ月前に起こった商業物件専門の不動産会社、全米最大規模の倒産というのも納得できるものです。人々の消費傾向がでてきてはじめて景気がいいという実感がでますので、不動産堅調さがこのまま続いても実質的な経済に好影響を与えるのは、まだ先のことかもしれません。

２０１０年の展望について

景気の二番底、雇用情勢悪化などの一抹の不安があるものの、穏やかな景気回復が期待されるのが２０１０年です。
不動産は、ある人にとっては、贅沢品かもしれませんが、万人が必要とするのが住まいですので、安定して供給する市場があることが望ましいのですが、残念ながら、土地が限られたハワイでは、時期や状況によって、売り物件の選択肢が少なくなることがあります。そんな中で不動産を購入する時期はいつなのかというおたずねが多く寄せられます。

＜タイミングについて＞
自宅については、最適な物件、よりよい物件が市場に出たときが買いの時期で、不動産エージェントの適正価格を見極める能力や価格交渉技術が要求されます。一方、賃貸を主にする投資物件では、少しでも安く購入するということに主眼が置かれますので、経済を見通せば不動産の購入のタイミングも把握できますが、経済学者でも景気や経済対策の将来的な効果を予測するのは難しいので、いつが最適であるというのは、回答するのは難しいのですが、経済の底を見極めて、不動産市場の完全な回復が訪れて上り基調と言われる時期に購入するのが、納得いく買い方かもしれません。ただし、上がり基調の皆が購入しはじめたときには、売り物件の選択肢は、多くないかもしれません。今のこの時期においても、価値ある物件や割安感のある売り物件には、見学者が集中しますし、買い注文も複数はいります。ハワイ不動産は、多くの投資家がいるということを念頭に置き、上がり基調のときには、自分が強く買いたいと望む物件には、他の投資家の目があり、複数の買い注文がはいるかもしれないということを忘れてはなりません。また、そのようなときに売り手は、値引きには応じない傾向にあります。では、皆が購入しないとき、どこまで下がるのかと投資家たちが市場をながめているときはどうかと言いますと、ご察しのとおり、選択肢がたくさんあり、購入しやすいということが言えるでしょう。しかし、購入時期を決定するのは、不動産会社ではなく、投資家のあなた自身です。皆が購入に動き始めてからという周りを見渡してから決断するのではなく、ご自身の理論で納得なさって購入時期を見極めていただきたいと思います。そして、そのお手伝いは、我々不動産業者の務めとなります。

＜為替について＞
　さて、日本にお住まいの人々にとっての環境の１つに為替があります。１割円高になれば、１割安く不動産を購入できるという理論になります。この為替の今後の動向についてもお客様から、時々おたずねがありますので、個人的な見通しを書かせていただきます。過去には、日銀がドル買いに走るというような介入が頻繁にあった時期を記憶しておりますが、昨今では、そのような介入はほとんど無く、「急な円高は望まない」というような口先介入だけに留まっています。これは、ひとつには、介入を頻繁にするだけの資金がない、または、為替は市場に任せるという政策に転換したなどの意見があるかもしれませんが、私は、日本政府がこの円高を認めているのではないかと思います。もちろん、これによって輸出企業の業績は悪化しますが、輸出に頼る脆弱な基盤でなく、根本から経済を強くするのは内需を拡大することであるという意見に傾きつつあるのだと思います。また、強いドルを望むというのがアメリカの表の顔ですが、これとは裏腹にドルは基軸通貨としての地位が揺らいでおり、ドルが強くなるには、アメリカ経済の回復なくしては有り得ない、アメリカ経済回復には、この円高が必要であるということで、円高容認なのだと考えております。よって、アメリカが完全に立ち直るまでは、円高は続くと思いますし、アメリカ経済回復の度合いによってはさらなる円高も有りえるかもしれません。

２０１０年は、為替の好条件、そして、不動産購入環境が２００９年以上に整うことを期待したいと思います。

SANADAインタ-ナショナル不動産売買
プラスセブン不動産
代表取締役社長 : 真田俊彦