ハワイ不動産マ-ケット情報 2010年8月

世界的な異常気象が各地で言われていますが、ハワイはいつもと変わらない穏やかな 気候です。日差しの強い日でもオアフ島に涼しさを運んでくるのはトレードウインド（偏西風）です。 霞がかかったような空や、湿度や気温が高いと感じれば、それは、コナウインド （ハワイ島から吹く風）の影響です。ハワイの天気予報は雨や晴れの予想よりも、 上空の気流や風が主な予報となっています。
さて、明るいニュースがなく、景気も人々の気持ちも一歩後退したという空気が漂っていますが、 ハワイ不動産は、夏のハイシーズンを背景にして大きな岩が僅かに動いるといった感があります。 ショートセールの物件を含めて、現在の市場にある物件は、価格設定の高い物件が多く、 魅力ある物件や選択肢は多くありません。コンドミニアムでは、先月で取り上げた借地権料 などの維持費も難しい問題ですが、投資をするなら、やはり、ワイキキであると思います。 ワイキキの物件は、ハワイ別荘として住みたい、または、売りたいという人々がいる限り、 市場は動いていきます。
投資の失敗は数字だけで計算することや数字に表れない付加価値を認めないことだと 思います。たとえば、アパートなら、維持費も安く、収入も安定していると思われるかもしれませんが、 ワイキキから車で１０分ほどの住宅地域のアパートでも最近では、抵当流れ になる物件がでてきています。１ベッドルームの30軒ほど3階建てで、１ヶ月$500で貸しても 日本円では、1600万円ほどの年収になります。年収を考慮すれば、数ミリオンの 売り物件は高くないかもしれませんが、計算どおりには、なかなかいかないものです。 その地域はアパートが多くあり、付加価値がなければ経営自体が難しいと容易に 推察されます。人々が感じる魅力や周辺の環境は、数値には表せません。もし、これがワイキキなら、 条件がよい不動産になったでしょう。戸数が少ないアパート でもコンスタントに高い家賃がはいり、数泊でホテル貸しをするなど、 柔軟に対応できるというのもワイキキならではのことです。
ワイキキと他の地区のアパートでは、大きく不動産の価値は異なるのです。 また、ハワイでは、人々が車で移動するので、駅前の一等地というのはありません。 アクセスの便利さというよりも不動産の価値が純粋に評価されます。ハワイで価値が高いのは、 ワイキキやオーシャンフロント、高級住宅地で、これらへの投資は堅いと言えます。 ただ、 ワイキキの物件は、借地権つきが多いので、投資に向かないと思われるかも しれませんが、 現状の経費で借地期限まで所有したという総収入を計算し、 その数字で判断してみましょう。 現在の借地料、ビル管理費、固定資産税の一年の経費をざっと足して、 家賃収入から差し引き、 借地期限まで所有した場合の総収入を 計算します。投資に見合う利益がでれば御の字としたり、 所有期間を 別荘として有効活用できれば、それでよいとする考え方でいかなくては なりません。 また、ハワイ別荘では、快適な滞在のために大幅にリフォームを することは大変いいことですが、 賃貸限定の借地権つきの投資物件では、借地期限までの総収入を確保できるようなリフォームに留めるべきでしょう。 地域や投資とその最適な方法、考え方については、現地の状況に詳しいエージェントに ご相談ください。