. .マーケット情報 2006年11月

. .マーケット情報 2006年12月

売り手が、高値でもまだ十分売れるという、「幻想」を抱く原因の多くは、現在のマーケットに対する不動産業者 自身の利益優先や 　認識不足の誘導によるところが、多々あると思います。 売買の実行は、最終的にはお客様の判断ですので、判断材料に有効で、信頼するに 足る資料や　数字の提示を　求めましょう。
さて、最近の市場の動きですが、7月から9月までの3ヶ月間、昨年同時期に 比較しますと ワイキキのコンドミニアムは、４５％減の売買契約数となっています。売買 契約される数が半減していると同時に、売り物件は多くなる傾向で、 当然のことながら市場にでている日数も以前より、 さらに長くなっています。 アメリカ本土の不動産市場が、スローダウンしている現状からみて、ハワイのマーケットの今後も 緩やかな 下降トレンドに入るのは間違いないでしょう。よって、売り手は価格設定、買い手は適正価格物件の見極めに より慎重なることが肝要です。同時に適確なアドバイスを与えられる 不動産業者の選定が重要な要素です。

冬のハイシ-ズンは、売れ行き好調な時期ですので、高値での売り時期を逸した売り手にとっても好機です。 ただし、思い切った価格調整が必要です。
日本の団塊世代の退職開始は、来年2007年からですが、通常のサラリ-マン退職者は、 守りにはいる傾向が強く、投資家に成りえるのは今が最も収入の多い年代 で、将来に向けての資金を増やせる環境にいる人々だと、当方は認識しております。
一方、アメリカのベビ-ブ-マ-世代、リタイヤ組み700万人のセカンドハウスとして のハワイは、まだまだ人気がありますが、アメリカ本土の不動産状況を肌で感じている 彼らが高値物件を選択するとは考えにくく、リ-ズナブルな物件のみを検討対象 とし、目当ての売り物件が無い場合は、じっくり待つという事もあるでしょう。
潜在的な買い手が多く存在しているのは、ハワイ不動産の魅力を反映していますが、 アメリカも日本の投資家も　市場を注意深く観察するシビアな買い手が多くなって きています。買い手は気に入った物件を見つけても買い急ぐ必要は無く、 オファ-（買い注文）を入れて、売り手の反応が固い場合は、この価格で しか購入しないという意思を表明したり、ハイシ-ズンと言えども強気の購入方法を　取れる時期だと思います。

. .マーケット情報 2006年9月

. .マーケット情報 2006年10月

一年のうちで、最もリーズナブルで、買いやすい時期が到来しました。 ハワイ別荘であっても　賃料をたずねて物件価値の目安とするのもひとつの方法です。 この時期に　割高感のある売り物件は、価格を多少下げても既に好機を逸してしまったという感があります。 売却を決定したのであれば、今すぐに手に出来る売却益と　 半年先、一年先に手にする同じ売却益との重みの差を考慮し、希望価格で、 売りに出しても反応が無い場合は、素早い価格調整の対応が必要です。 不動産会社の人に必ず、売れる価格を　おたずねになり、その上で、 希望価格との差をどこまで縮めることができるのか再考すべきです。
全米でもスローダウンが続く中、その再考した価格であっても　この数ヶ月先には、 割高であるという可能性も否定できないということを 念頭におけば、自ずと答えがでるはずです。

「一昨年度、同時期の３割減の契約件数である」というニュースや 「売り手は、マーケットをわかっていない」な どというコメント報道が流れたりしても　実際に売りに出すとなると 自分の物件だけには、高値でも買い手が現 れるという幻想を抱く売り手が多いようです。それが原因なのか、ここ数ヶ月、ここ半年、一軒も売れていない というビルもあります。当然ですが、売り値が高すぎるのです。そのビルの売り手全員が、幻想を抱いたまま なのです。現在売れているのは、2年から3年以上前の適正価格に既に戻ったコンドミニアムの売り物件のみ です。どのビルなのかは、ご担当の不動産会社エ-ジェントにおたずねください。
現在の市場は、内装やながめのよい物件など有利な条件のある物件を買い手が選ぶ事ができる時期です。 適正価格がどのぐらいなのかというのは、物価や賃貸した場合の利回りなどから判断したりと、 議論が分かれるところですが、いつの時代でも　均衡を保った時期が長かった価格、つまり、世間 や大衆が、長きにわたって容認した価格と言えます。
当方の著作の「資産活用の切り札・・」の６４箇所のコンドミニアム情報に記載されている売り価格が、 小生が判断した現在の適正価格となっております。

. .マーケット情報 2006年7月

. .マーケット情報 2006年8月

現在の市場は、世間の人々の資産の二極分化を反映 して、 豪華な物件や資産価値のある物件の需要は高 く、高額でも売れ行きがよく、一方投資物件は少しでも 安く、利回りが見込める物件のみが売れています。両 者は大きく事情が異なり、 今後の価格推移にも反映さ れると思います。
ワイキキのコンドミニアムの中で売買 の動きの全くないビルは、実際に売れた価格を参考に しておらず、単に他の物件の売り出し価格のみを参考 にしているために全て物件が高値となっていることが 原因です。 同じビル内でも高値で売れた物件はその 値段に見合った内装、眺めなど付加価値が加わった物 件であり、買い手がそれを理解した結果であるのです。 価値の高さが異なるにもかかわらず、他の高額で売 れた物件の価格のみを参考にしているため全く動きが ないという物件も数多くあります。
現在の市場は明らか に一年前とは異なり在庫及び売買に要する日数も増 えてきています。 需要と供給のバランスを、注意深く見 つめていく必要性が、売り手、買い手の双方に求めら れている市場といえましょう。

マーケットは１年前の夏と比べ、大きく変化した感があります。 物件は高値維持から、スローダウンへという、傾向にあります。 今後は買い手市場へと、ゆっくり変動していくでしょう。 アメリカ全土、また、ハワイ経済が 減速傾向に あるということと、原油高値継続や　急激な中東情勢の悪化によって、 再び 悲観的な見通しが強くなってきました。
よって、夏のハイシ-ズンにもかかわらず、十分な活況を呈しているとは 言えない市場ですので、買い手としては、売買での価格交渉の余地は十分あると思います。 また、早めの売却を望む売り手としては、同じビルのみならず、他の同等ビルとの比較なども含めて、 売り価格の大幅な調整を余儀なくされたり、内装のグレードアップを 検討するなどの必要性が出てくるでしょう。

. .マーケット情報 2006年5月

. .マーケット情報 2006年6月

現在のマーケットは顕著な買い手市場になりつつあり ます。 価格調整された物件は、売れており、今後も価 格調整がすすむと思われます。年度はじめの米本土は、 住宅の売れ行きがよい時期です。ハワイも　冬のハイ シーズンのように よく売れていましたが、ここ最近の 購入希望者の物件見学は、やや少なくなりました。
イラン情勢への米国の対応や　原油価格の高騰、 ロ ーンの金利、為替なども動いてきており、最近の経済 的な状況は目を離せないものがありますので、売買 市場へ どのように影響するのか、今後の推移を注意 深く観察すべきときでしょう。
ハワイの新建設ビルについては、中国の建設ラッシュ とアメリカのハリケーンからの復興の需要により、建設 資材の不足と　値上がりという悪条件が加わりました。 建設計画が中止になるビルがでてくれば、市場への 心理的な影響は、避けられないでしょう。

ハワイ不動産についての新聞記事に 「調整時期」、 「頭打ち」、などの見出しが踊るようになりました。相場 はまだ下がるだろうということで、購入を手控えて待っているという買い手も多くいるはずです。
振り返りますと 昨年の６月は売り物件の数が、1990年以来の僅少で、その８ヶ月後の今は、1999年以来の売り 出し物件の多さという状況の大きな変化です。相場は 限りなく上昇するものでも下降するものでもなく、売買 市場、自らが調整して上下を繰り返すものです。それら を把握して、その波にうまく乗れるかどうかが、資産を 増やすハワイ不動産投資のポイントです。
個々のコンドミニアムの状況もそれぞれ異なり、部屋タ イプ別売り物件の状況も異なります。コンドミニアムの ステュディオは、おおむね品薄で１ベッドル-ムの価格と 一部逆転しているというビルもあります。両者は広さが 歴然と違いますので実際にご覧になってご自分なりの 価値判断をなさって下さい。２ベッドル-ムは新ビル建 設による在庫増加で、今後の売れ行きや価格状況を 注視する必要があるでしょう。２ベッドル-ムの先月の 売買中止物件は、ここ数ヶ月で最も多くなっています。

. .マーケット情報 2006年3月

. .マーケット情報 2006年4月

今冬の売買市場は昨年の同時期とは異なる状況で す。売りに出して売買契約されるまでの期間が長くな り、売り物件の在庫も多くなっています。高値の物件に 関しては、今後は価格調整されるでしょう。高値になる 前の価格帯の物件や割安の物件もでてきています。
さて、ある新築ビルの購入者内訳の７割がハワイ在住 者、１割が日本人、１割がアメリカ本土、１割がその他 の地区と推定されています。ハワイの特徴のひとつにア ジアからの投資があります。中国経済の発展と共に中 国からの投資や観光客も増えていますが、現段階では 主要な購買層はハワイ在住者ですので、ハワイ経済の 行方が直接的な要因となって住宅需要に反映されま す。アメリカ本土では、新建築計画中止が出始めたそう ですが、ハワイの新ビル建設も　ローカル向きの価格 帯で、賃貸需要のある物件、投資として向いている部 屋タイプということに限定し、それぞれのビルの特徴を だすことができれば、成功するのではないでしょうか。

ハワイ不動産についての新聞記事に 「調整時期」、 「頭打ち」、などの見出しが踊るようになりました。相場 はまだ下がるだろうということで、購入を手控えて待ってい るという買い手も多くいるはずです。 振り返りますと 昨年の６月は売り物件の数が、1990年 以来の僅少で、その８ヶ月後の今は、1999年以来の売 り出し物件の多さという状況の大きな変化です。相場は 限りなく上昇するものでも下降するものでもなく、売買 市場、自らが調整して上下を繰り返すものです。それら を把握して、その波にうまく乗れるかどうかが、資産を 増やすハワイ不動産投資のポイントです。
個々のコンドミニアムの状況もそれぞれ異なり、部屋タ イプ別売り物件の状況も異なります。コンドミニアムの ステュディオは、おおむね品薄で１ベッドル-ムの価格と 一部逆転しているというビルもあります。両者は広さが 歴然と違いますので実際にご覧になってご自分なりの 価値判断をなさって下さい。２ベッドル-ムは新ビル建 設による在庫増加で、今後の売れ行きや価格状況を 注視する必要があるでしょう。２ベッドル-ムの先月の 売買中止物件は、ここ数ヶ月で最も多くなっています。

. .マーケット情報 2006年1月

. .マーケット情報 2006年2月

アメリカ本土のある州では、この冬のハイシーズンには 例年の２倍もの売り物件数を抱え、今後の住宅ロ-ンの 金利上昇予想による、さらなる売り物件の増加見通し と言う、不動産市場の変化が報じられました。
アメリカ本土の状況は、遅れてハワイにもやってくると いうのが通例ですが、まだそのような状況ではなく、 ハワイ市場の売り物件数は、今冬のハイシ-ズンは、 例年並みと言えるでしょう。
高すぎた価格は調整されて下降するという見方がある 一方、今後もこの高値を維持するという見方もあり、中 には、フルプライス（満額）での買い注文で売却される 物件もでてきています。
このハイシーズンに売り抜けようとする物件が増えれば 価格が下がるのは当然ですが、価格調整された物件 は売買契約されており、利回りの望めそうな価格帯の 物件は好調な売れ行きを回復しています。「価格調整 必要」と「高値継続見通し」の考え方の混在で、冬の ハイシ-ズンらしい活発な市場になってきています。

ホノルル市の十数か所、全ての新建設プロジェクトが、 実行されれば、総計５千室以上が増えることになりま す。それだけの需要があるかどうかは、今冬の売れ行 き状況から判断できるでしょう。
さて、現在の売買市場ですが、少しずつ売り物件が増 えています。売買契約される物件と売りに出される物件 の数の均衡が崩れれば、売り物件が僅少になったり、 増え続けたりする事になります。 売り物件が群を抜いて多いビルについては、その理由 を売買エージェントにご確認下さい。特別な理由が無い 場合もありますし、悪条件が存在する事もあります。 買い手側は、その確認のためには、まず、お目当ての コンドミニアムの売り物件の全てが記載されているMLS リストを見る必要があります。 一方、売り手にとっては、売り物件が少ないほうが有利 です。反対に多くなるということは、そのビルの悪条件 の有無にかかわらず、売れにくい環境を作ります。