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ハワイ不動産マ-ケット情報 2010年5月

ハワイ不動産、二重のエスクロー(ダブルエスクロー)

現在のハワイ不動産市場は、上昇基調にあることは間違いなありません。
はじめての自宅購入者や買い替えへの税控除の効果によって、不動産市場活況という報道が 至る所でされていますが、私は、これに加えて、もっと大きな影響は、 オバマ政権の景気対策の効果が効いてきたということだと 考えています。よって、4月末までに税控除政策が終了した あともハワイ不動産の活況は続くと思います。 不景気には、デフレ現象を避けるためにインフレに傾くように市場の通貨供給量 が増しますが、これがうまくいけば、膨らんだ資金が、不動産市場へ流入し、不動産価格を 押し上げるので、不動産価格は上昇します。不況対策が続く限り、不動産価格も上昇する というわけです。また、アメリカ全土で企業の雇用促進が計られるという報道が なされています。企業業績も不動産の活況と消費促進とともに 上がっていくでしょう。
さて、ハワイ不動産売買では、 不動産エージェントに売り物件情報を公開しているMLSリストによって 現在の売り物件情報だけではなく、過去の販売記録も確認できます。 一戸建てでは、過去1年間に全く売買が行われていない地域や 売買が活況に行われてる地域もひと目で理解できます。コンドミニアムに ついても一目瞭然で、過去1年間に売買がどの程度行われているか、売買しやすいコンドミニアム なのかということをお客様にご案内するにあたって、重要な資料となります。 MLSリストでは、売り出し価格や、他の物件との比較も可能ですので、ハワイ不動産を ご購入の際には、お客様も必ずご確認ください。

話題のトランプタワーについては、過去1年間のMLSリストでは、 常時40軒ほどが売りに出されていますが、5月1日現在、再販がなされたという記録はまだ1軒だけです。 現在の不動産価格に照らして見れば高額ですので、 その高額に見合う不動産物件であるのか、慎重に判断されているのだと思います。 また、全てではありませんが、日本にある不動産会社を通して購入されたトランプタワーの物件は、 アメリカで販売された価格よりも1割ほど高い価格設定がされており、 たとえば、70万ドルのものが、77万ドル、 高額の数ミリオンのものは、さらに高い上乗せの価格、たとえば、2.5ミリオンが、3ミリオンという価格設定 で購入されています。バブル時期には、不動産価格の高騰を予想して、日本にある不動産会社が価格を 上乗せして日本在住者にハワイ不動産を販売し、 その上乗せ価格がその会社の利益となるという売買が多く見受けられましたが、 似たような手法です。 この不動産価格上乗せの購入手順は、二重のエスクロー(ダブルエスクロー)と呼ばれています。 ハワイ不動産売買では、このエスクローという第三者の政府公認機関を利用して購入するのが一般的です。 売買を監視するエスクローを利用することによって、確かな不動産を確かに手に入れることが できます。売買契約がまとまってから、売買手順にはいり、エスクローの 利用を開始することを「エスクローを開設する」と言います。 もし、エスクローを利用しない場合は、何か特別な売買手順であるという認識を持つべきだと思います。
話を元に戻しまして、二重のエスクローとは、同一の物件が、同時に2回売買 されることです。トランプタワーの日本での多くの販売では、買い手は、仲介の不動産会社と 売買契約を結び、仲介の不動産会社は、開発業者と売買契約を結びます。 2つの売買は同時進行で行われ、エスクローを開設した日も 不動産登記も同日です。ただ、購入価格が異なるのです。
ご存知の方もいらっしゃると思いますが、日本の株式市場の株購入において、 客からの成り行き買い注文を受け、証券会社が証券取引所にすぐに 買い注文を出すのではなく、 まず、証券会社がその株を買い、上乗せした株価で客に購入させ、 証券会社がその利ざやを稼ぐ「かまぼこ」といわれる販売方法があると 聞きました。もし、これが事実であるなら、違法行為だと思いますし、 株も不動産も価格上乗せには同じ性格を持っていると思います。
また、二重のエスクローでのハワイ不動産売買は、 仲介業者が開発業者より買い取った価格と、買い手が購入した価格は異なりますので、 理論的には再販の意味合いもあるのではないかと思います。 これらの販売手法や事実が購入者へ知らされることはありませんので、 モラル的にどうかということを議論されるべきだと思います。



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代表取締役社長 : 真田俊彦      



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