ハワイ不動産マ-ケット情報 2014年3月

ハワイ不動産市場は、冬のハイシーズンの終盤を向かえ、売れ気配のない物件の 価格調整（下げ）が多く行われており、上昇基調も一服という様相です。

さて、ハワイ不動産の価格は、評価額ではなく、最近の売却された価格であると 先月にお伝えしましたが、ハワイ別荘ではなく、賃貸目的の投資物件では、家賃が 最も参考になります。 コンドミニアムのグレード、内装や階数、広さなどを総合して、家賃は決定されますが、 昨今は、不動産価格上昇に伴い、家賃も上昇傾向にあります。 改装によって、高い設定にしたり、少しずつ上昇し、 屋内洗濯機乾燥機がある住居専用のワイキキの１ベッドルーム、 グレードの高くない通常クラスのコンドミニアムでも内装の良さを理由に ＄２０００台が多くでるようになりました。
その内装の良さで最もインパクトがあるのが、キッチンとゆかです。 部屋が素晴らしい内装であっても、キッチンがコンドミニアムの建設当初の ものであれば、大きなマイナスです。たとえ１０年前のキッチンを新品同様に保って いても効果はほとんどありません。 キッチンの電化製品、キャビネット、キッチンカウンターなどのデザインの 進歩は著しく、１０年前のキッチンとは比較にになりません。
次にインパクトがあるのが、壁や付随するクローゼット、バスルームであると思います。 もし、改装に最小限の費用が好ましいとお考えの場合は、キッチンだけに留めても いいと思いますが、思い切って大きく改装なさることをおすすめします。 当社のハワイ不動産管理３０年の経験では、長期契約で間断なく適正賃料で貸し、 長く、そして、内装の良さを維持して住んでもらえるのが 最も利回りが高いと考えています。
なお、デザイン性があり、ディテールにこだわった改装というものは、 ご入居者に愛着と満足感を与え、長く、そして大切に住んでもらえる 可能性が高いと言えるでしょう。 完璧な改装を望むなら、古いコンドミニアムによくある天井の ポップコーンシーリングも取り除きましょう。その奥にアスベストが埋め込まれているので、 取り除くには、専門の業者に依頼しますが、シーリングライトなどを施せば、 物件価値が高くなり、さらに快適な空間を演出できます。

最後に忘れてならないのは、管理をする立場の不動産会社の役割です。 部屋の不具合だけでなく、ハワイ滞在全般で不都合なことへの 対応の誠実さや迅速さなどが求められ、そして、入居者の人間関係を良好に保つことが 最も効果のあることだと思います。

さて、ワイキキの再開発がそろそろ始まりますが、 ワイキキ全体を見渡した景色が大きく変わることはないと思います。 それは、古いコンドミニアムのビルの外観はそのままですし、 新築のビルには、斬新なデザインというものがないからです。
昨今のハワイの新築ビルはガラス張りで明るく開放的な デザインとなっていますが、鏡のように全面反射ガラスの最初のビルは アラワイ運河から隔ててカラカウアに建っているセンチュリーセンターです。 １９７０年代に完成しました。 当時にとっては、とても斬新で、ビルに当たる日差しの反射で、歩行者や 近隣の家は、まぶしくて耐えられないのではないか、車の運転に悪影響が出る のではないかなど、今思えば一笑されるような議論が真剣になされていました。 新築ビルの中のひとつに窓ガラスをつたって水が流れるというものがありますが、 ガラスに水滴や水垢がつかないという新製品が開発されたから実現できた デザインだと思います。ただ、アラモアナ通り沿いは、交通量が多く、ばい煙の 悪影響の解決策になりえるのか、デザイン性とともに 期待したいところです。