. .マーケット情報 2008年11月

. .マーケット情報 2008年12月

売買エージェントは、売り物件が以前にいくらで売買されていたのかを調べることができます。 購入した価格よりも安値で売りに出していることを把握できるのです。現在の市場には、 そのような物件が見受けられるようになってきています。これは、売り手が利益にこだわらず、 損をしても売却するときには何が何でも売却するのだと腹をくくったということでしょう。
ある割安の売り物件に数件の買い注文が同時にはいり、そのひとつはフル プライスオファー（満額買い注文）です。その売り手のエージェントは、たとえば、買い手が 売り値より１万ドル高ければ購入の可能性があるという意見でした。先行きの明るい 見通しがないので、売り手は弱気になり、強気な買い手が相場を意識しない破格の 買い注文を出せるというのが、今の市場の象徴的な売買だと理解していましたが、 いつの時代でも割安物件へは市場に買い意欲があるので、確実に獲得するためには、 慎重に見極め、買い注文価格を検討すべきです。また、購入する側は割安に越したこと はありませんが、売り手は、はじめから割安の設定を試みる必要はなく、市場価格で売りに出し、 反応を探ってから、必要ならば価格設定を見直し、可能な限り売却損を少なくする努力をすべきでしょう。
さて、コオリナに２０１１年完成のディズニーランド建設計画が発表されました。建物はホテルとタイムシェアー の混合です。ハワイはリゾートでありながら娯楽の目新しいものが無く、少なからずビッグニュースでしょう。 ハワイの観光業はいつでも堅調でなければ、小さな島には大打撃となります。既にいくつかのビジネスが 閉店に追い込まれていますが、サブプライムローン問題などの不動産市場の低迷が理由ではなく、 観光客の減少が原因であると明言されています。しかし、反面では、客足が増えるレストランやビジネス があります。持論ですが、多少の混乱を経験しても、これからは本物のみが残る素晴らしい時代 になると確信しています。折りしも次期大統領が選出され、新時代の幕開けをアメリカ全国民の 誰もが感じているのす。

ハワイ不動産市場は全体的には引き続き下落傾向で、特に一戸建ての価格の下落は大きく、今が買い時でしょう。2005年のバブル時期以前 の価格に戻ったコンドミニアムもありますが、高止まりで割高感があっても売れているコンドミニアムがありますし、割安感があっても売れ行きの芳しくないコンドミニアムがあります。価値基準が通用しない市場ですので、設備の充実さやグレードの高さなどの条件を比べて買い手がその価値を判断して購入しなくてはなりません。不動産投資家は、この数ヶ月前から始動しており、割安で利回りが見込めるという物件は、市場にでてから数日で売買契約されています。このような投資家がいる一方で、不動産価格がどこまで下がるのか、底を見極めてから購入に踏み切るという潜在的な購買層が多く存在します。その購買層の多さと、不動産価格が上昇に転じたときには果たして、買いやすい時期となるのか、値引きの価格で購入できるのかを考慮すべきでしょう。その上で、やはり不動産価格の底を見極めて納得して購入したい、または、今のこの時期に大幅な値引き価格を可能にして購入するのかは、買い手の判断です。あの時にあの価格で購入していたら、というつぶやきはいつの時期でも聞かれますが、納得できる価格と物件という出会いを確実にするためには、早いアクションが求められますので、今からご準備なさることをおすすめします。
ところで、ある米新聞がアメリカの大都市の犯罪率はホノルルが最も低いという調査結果を発表しました。予想できる結果ですが、経済の悪化や世界の不穏な動きが目立つ昨今では、ハワイのような土地は稀有な存在かもしれません。この安全や平和の前提があればこそのハワイ不動産で あると有り難く感じております。

. .マーケット情報 2008年9月

. .マーケット情報 2008年10月

ハワイ不動産市場は、ハイシーズンの終わりらしからぬ売買成立の件数です。現在のワイキキ の各コンドミニアムの売買途上の物件は１戸から２戸となっており、大幅な値下げを余儀 なくされて契約された物件も多くなっています。現在市場にでている売り物件は、 市場価格を参考にしているというよりも売り手の都合を優先した価格となっている 印象を持ちます。損をしないで売却したいので一定の売り価格からは譲歩しないという物件が ある一方で、ある程度のキャピタルゲインを確保しているので安くても早く売却したい など、売り手の事情は様々です。同じ価値相当の売り物件でも価格差が あり、内装やながめがいい部屋が必ずしも価格設定が高いということでもあ りません。これは、現在の閑散とした市場を売り手が把握していない、先の 見えない情勢の中で、今後のマーケットをどのように見ているのか判断が まちまちであるという状況を推察します。買い手は大幅に下げた価格の買 い注文を入れて売り手の反応をみるといった戦略も必要かもしれません。
ただし、その間にさらに高い価格での買い注文がはいって、別の買い手 に売買契約されてしまうという可能性はあります。これが唯一のリスクで すが割安物件でなければ、そのような売り手の心境を探る買い方が可能 な時期となっています。
小康状態を保っている金融情勢、原油価格安定などを背景として、ハワイ 不動産市場の活況を期待したいところですが、観光客の減少傾向がこの まま続けば、ハワイ経済の減速と、雇用などの実勢的なゆくえが今後を 大きく左右することになるかもしれません。

失業率や抵当流れ物件数は不況を感じる要素ですが、若干程度の悪化はあるものの 落ち着いた数字です。ただ、消費マインドの落ち込みによって生み出される停滞感や その経済的な影響は避けられないものと思います。また、金融不安の高まりを世界が 感じている中で、ハワイ不動産も少なからず影響を受けています。
コンドミニアムの価格設定は足並みがそろった価格から、誰かが先陣を切って 価格を下げ始めるだろうという気配を感じます。一方、一戸建ては価格設定の明確な 基準というものが無いので、売り手の言い値には差があります。最近の一戸建てには 2005年のバブル時期のほぼ半額とも言える物件がいくつか出現し、１ミリオン程度の コンドミニアムであれば、ワイキキ近郊の一戸建ての方が割安感があるといった見方もできます。
高級住宅地にある古い一戸建ての中には大きなフルーツツリーが印象深く、その広い土地には 不動産価格以上の価値があるだろうと思われる物件もあります。また、賃貸できる別棟を 併設した新築物件など、買い手の興味をそそるような特徴を持たせた物件が見受けられるようになり、 特に一戸建てに関しては価格交渉がしやすい買い手市場になったと思います。
さて、アメリカを含め、大規模な金融市場の救済策を実行する国々の通貨下落 によって円独歩高が今後しばらく続くという見通しがあります。為替の恩恵をフルに 利用して割安で価値ある物件を手にできる時期は今であり不安な情勢が売り手の 心情を支配するときこそが最も買いやすい時期であるというのは明言できるところです。

. .マーケット情報 2008年7月

. .マーケット情報 2008年8月

ハワイ不動産市場の売り物件は若干ですが増えています。しかし、以前に売買中止としたものが市場にでてくる傾向にあり、 新たな売り物件についてはあまり増えていません。よって現時点では十分な選択幅が無いという状況です。
一戸建ての場合はリニュ-アルしていなくとも場所的に満足ゆくもの、コンドミニアムの場合は低層階であっても 設備が整い自宅として適当な物件が売れています。これはアメリカ本土に比べて価格が下がっていない、又 はこのままの価格が定着するのか見極められないために、まずは、可能な予算で自宅を確保するという買い手の動きでしょう。
ハイシーズンですが、価格を上げる物件はほとんど無く、価格は下がる傾向にありますが、違った見方ではハワイ不動産市場は よく持ちこたえていると思います。
不動産価格の推移は経済と密接にリンクしていますが、今後、原油価格がさらに高騰、不動産価格が下落、又、インフレが顕著に 現れれば、高額なローン支払いよりも自宅を手放してしまおうと考える人が今後も増えていくという事になります。アメリカ本土を 中心としたこのサブプライムロ-ン問題の根底は何も解決していないという推測もできます。ベアスタ-ンズのように今後も大きな破 綻をFRBが救えるかどうか、又、更なるドル安を回避できるのか、金融や経済の安定の為に難しい舵取りを迫られています。それ らの行く末によって、今後もハワイ不動産市場が持ちこたえられるのか、注目に値するところです。

ハワイ不動産市場は、景気後退を意識しない強気の価格設定から値を下げる物件が少なく、 売り物も目新しいものが多くありませんので、売れ行きも落ちてきています。買い手は価格の下落や 適当な売り物件を待ち、一方、売り手も売り急ぐことなくじっくりと待っているといった市場です。 売り手、買い手ががっぷり四つの態勢となってお互いに一歩も引かないといった状況を感じます。
今はハイシーズンの最中ですが、原油高による航空運賃値上げの影響からか、 ハワイへの観光客も減少傾向で、今後のハワイ経済への影響が心配されるところですが、 幸運なことにこの原油高によってもたらされた中東の利益がアメリカの金融の下支えをしているとも言われています。 金融不安は払拭されていませんがアメリカの衰退による世界経済全体の混乱を誰も望んではおらず、 安定政策を取り続けるというのが、昨今のアメリカ金融市場の意思表示です。
ところで、ローン支払いが困難になり抵当流れに入る物件の数をアメリカ本土のその数が多い州と比べますと、ハワイは１０分の１ 程度に留まっています。特にワイキキは、資金的に余裕のある人たちが購入しているので、売り急ぐことはないのでしょう。 現在のハワイ不動産は、このような豊かな人々と「強いアメリカ」の政策が支えているといっても過言ではありません。

. .マーケット情報 2008年5月

. .マーケット情報 2008年6月

サブプライム問題は峠を越したという楽観論が出始める一方で、米経済は景気減速に入ったという見方が多勢を占めています。 また、日本では報道されませんが、先月に起きた債券市場の暴落が懸念される日本国債先物の一時ストップ安、そして中国に関 してはチベットやオリンピックに注目があるようですが、既に兆候が現れて半年が経過した中国のバブル崩壊、さらに、その世界経 済への影響など、周辺を見渡せば不安材料は後を絶ちません。
さて、ハワイ不動産市場は引き続き至極堅調な売れ行きで、価格を下げる物件数は多くありません。2005年の住宅バブルの時 期にはハワイでも何棟かの新ビルが建ちましたが、アメリカ本土のような大規模な建築ラッシュが起きて多くの新築物件が売れ 残ったということはなく、ホノルル市に限って言えば、限られた土地に限られた建物しか建っていませんので、住宅需要が不振に 陥るということは考えにくく、経済状況の急変などがない限りは、住宅価格が大きく値崩れすることはないでしょう。 ところで抵当流れ物件についておたずねを頂くことがありますが、ワイキキとその周辺の物件はローン残高や市場の感触などを考 慮しても　適正価格で売却できるので、破格の抵当流れ物件というのはほとんどありませんが、割安であったり、大幅な値引き交渉 可能な場合があります。そのような早期売却希望のある売り物件をいくつか記載 （１ベッドル-ム、２ベッドル-ム）していますので ご参考下さい。

中国への投資やファンドから逃れてきた資金の新たな投資先が原油先物取引、そして、原油高、インフレ懸念、世界を巡る資金 が一般庶民の生活に影を落としています。原油先物取引の規制法案が施行されれば、これらの資金は、また別の投資先を模索し 再びハワイ不動産投資に目を向けられるという期待を持ちます。
現在のハワイ不動産市場は、別荘や自宅の用途だけでなく、投資物件も動いています。しかし売り手の感情は様々でしょう。 市場には値を下げてもなかなか売れない物件もあれば、数日で売買契約されていく物件もあるからです。
その違いはと言えば、やはり、ハワイ不動産としての価値を高く評価できる「ウリ」があ るかどうかです。高額であっても素晴らしい眺めと内装を 気に入れば、価格など気にしないという購買層もいますし、景気後退の 中で不動産価格が下がるだろうと考える購入者は、さほど「ウリ」も無く、ありきたりの物件を高値や市場価格で購入する気にはな らず、割安でなければ納得しないのです。
　　ところで、ここ最近、ハワイに店を出したいというお尋ねをいただきます。現地の日本人の本物嗜好の舌をうならせる店が大変少 なく、ビジネスチャンスは大いにあります。ただ店を出すにあたって、設備や駐車場、環境などの条件は重要ではなく、如何に客を引 きつける味を出せるかということと、ハワイ不動産と同様にその店独自の「ウリ」があるということが成功のカギだと思います。

. .マーケット情報 2008年3月

. .マーケット情報 2008年4月

アメリカは大統領予備選一色となっており、ハワイ不動産も将来の明るい展望を期待するような活気のある市場となっています。 アメリカ経済は、いまだ後退局面にあり金融や住宅政策の好転材料はありませんが、将来新しい大統領が選出されますと、 大きな政治転換、経済政策に期待できるからです。
現在のハワイ不動産市場は待つよりも付加価値のある物件があれば購入しようとする買い手が多く、ながめのよい物件、 内装のよい物件がよく売れています。コンドミニアムに限って言えば購入しやすい中間価格帯3000万円台の設備のよい物件が少なくな っています。これは、今冬の売れ行きがよかったということもありますが、ハイシーズンの終盤では、よくみられる現象です。 また、売りに出して感触の少ない場合は、今月が最後の売り時ということで価格を下げて何とか売り抜けようとする物件が多くなっています。
さて、最近の為替はここ数年来では最も円高になっています。１割の円高になれば１割安く不動産を購入できるということです。 不動産ご購入をお迷いの方でも　将来に向けて手元の資金のドルへの転換や不動産購入決断時期の判断材料のひとつとなさることを　おすすめします。

全米不動産協会の発表によりますと中古住宅の販売件数が、７ヶ月ぶりの上昇に転じたということです。ハワイの不動産市場も 順調に推移し、不動産売買の最終段階でお世話になる不動産登記所は、「多忙で作業が遅れがちだ」とエージェントの間で囁 かれるようになりました。高層階の内装のよい物件が少なくなり、リーズナブルなオーシャンフロントの売り物件の買い注文を入れ ようとすれば、既に６件のオファーがきているとのこと、買い手は、納得のいく物件を手にするためには、買い走らなければなら ないという場面もありました。
しかし、ハワイの不動産市場はこれからが正念場になると思います。と言いますのは、市場を取り巻く環境は、一時平静さを取り 戻したように見えますが、金融機関の資金繰りについては、不安を残しており、金融機関から多額の融資を受け、早急な資金回収 を求められた投資会社やファンドなどの多くが犠牲になるという説もあり、今後の株式市場、さらには、アメリカ経済全体への影 響は、いまだ予断を許さない状況にあるからです。

. .マーケット情報 2008年1月

. .マーケット情報 2008年2月

世界を見渡しますとハワイのような土地柄は存在しません。単にリゾートであるなら選択肢は多くあり、 それぞれのリゾート各地は温暖な気候ですが適当な湿気と過ごしやすい気候と言いますと 候補地はぐっと少なくなります。しかも、日本からの適当な距離で都会生活の便利さを 享受できるのはハワイのみです。不動産に限って言えば世界中の人々によって売り買い活発と いう市場も殆どありません。 現在のワイキキとその周辺の物件が堅調に売れているというのは、日本の不動産市場の低迷と　 アメリカ本土にも適当な投資市場がないということだと推察します。サブプライムロ-ンの影響は受けておらず、 もし影響を受けるとすれば、それは低所得者やロ-カルの人々が住む地域です。 現在のワイキキやその周辺は高値からの利ざやを見込めなくなって売買をあきらめる物件が多く、 売り物件は少なくなる傾向です。土地所有権が新たに売りにでて価値の上昇を見込んだコンドミニアムの ビルでは売り物件も多くなり売買契約も多くされています。また、全体的にはこのハイシ-ズンに確実に 売りたい物件所有者の意向を反映した価格であり、内装のよい売り物件が多く見受けられます。

ハイシ-ズンの追い風を受けて、一戸建て、コンドミニアムともによく売れており、市場を取り巻く悪影響などは、 どこ吹く風といった印象です。今が売り時とあって昨年に売買をあきらめた物件も戻ってきており、 売り物件は増える傾向にあります。売り価格設定の動きは、まちまちで、価格を下げる物件は少なくなりましたが、 価格を下げた物件の中には割安な物件もでてきていますし、一方ではハイシ-ズンということで、 価格を上げる物件もあります。価格調整されたばかりの物件や内装のよい付加価値のある物件は数日で契約されるケースもでてきています。
さて、ハワイではコンドミニアムの更新後の借地料の高さゆえに割安で売りに出される物件があります。 たとえば土地所有権つきの１ベッドル-ム(５７�u)と同じ価格の借地権つきでは、広さが２倍ほどの２ベッドル-ムもあります。 同価格ですが両者を比較しますと、借地権つきでは広さは２倍、ビルのクラスも格段上、屋内洗濯機やベランダもある設備、 オ-シャンビュ-で眺望もよくなるという売り物件もあるのです。