. .マーケット情報 2007年11月

. .マーケット情報 2007年12月

ここ数ヶ月、前月比、及び、前年比ともに販売契約数の減少という全米不動産協会の発表が続いており、9月 の全米中古住宅販売件数は、504万戸ということです。この数字を　まだ500万戸も売れているのか、と思われ る人もいらっしゃるでしょう。住宅購入には、人それぞれの理由がありますが、住宅は生活の基盤ですから、販売が 途切れることはありません。大きな経済的混乱がなければ、いつの時代でも必要とする人が購入し、市場が 滞るということはないのです。ハワイの不動産市場についても同様で、眺望、内装、 設備や各種条件など整った価格的に適当であると判断された物件は、早いうちに売買契約されており、複数の 買い注文がはいっていることも珍しくありません。
売り出したが、問い合わせが全く無い、頻繁に見学されている物件だが、何ヶ月も買い注文が入らないなど、買 い手が興味を示さないというのであれば、売り手は、内装や価格などに再考する余地があるのだと理解すべき です。

不動産価格は下がり基調ですが、下げ止まりと判断する人々や、住宅購入を必要としていると思われる人々によ って、現在は、よく売れている市場です。 下がり基調という相場ですが、市場にでている売り物件の平均価格、また、今月に売買契約された同じ地域の一 戸建てや それぞれのコンドミニアムの平均価格が、先月より下がっていたとしても 下がり基調とは言えません。 また、必ずしも売買契約数の多少の比較が基調と一致するとも限りません。以前の市場と　一部でも売り物件が入 れ替わった市場を　全て同じ価値の売り物件として、相対的価値を数字によって表現すること自体が不可能ですし 全体的な価格を おしなべて比較することも不自然です。
マ-ケット情報を重ねてご覧の方々にはお馴染みですが下がり基調とは、下がるという心理的状況が市場を支配 することや　数字に現れる部分では、売却されるまでの期間が長くなること、個々の売り物件の価格設定が下が ってくることなどで判断できます。
現在は、売れている市場であるにもかかわらず、価格設定を下げている売り物件が多数あり、ハイシ-ズンだから と言って価格を上げる物件は、ほとんどありません。価格はじりじりと下がって いるのです。

. .マーケット情報 2007年9月

. .マーケット情報 2007年10月

最近発表された全米不動産協会の報告によると、全米過去数ヶ月の売却契約軒数が、この５年間で最低にな ったとのことです。サブプライム問題が引き金となって、経済への影響、それによる消費の冷え込み、それらの 悪循環によって、不動産市場にはローン返済困難で金融機関が差し押さえた抵当流れ物件が増加するとの 見通しで、向こう数ヶ月間の状況は、さらに悪化するであろうとのことです。
既にハワイにもこの余波は、徐々に来ており、売買の動きがスローになっていますし、ホノルル市の本年完 成したばかりの数件の新築コンドミニアムでは、投資家による再販物件が売買市場にあふれ、現在の市場 価格での売却は困難を極めている状況です。中には売れ残ったユニットをデイスカウントして売り出しはじめ たコンドミニアムデベロッパーもいます。
以上のような事由から、今後は、買い手市場へと向か うことは必至で、売り手にとっては大幅な値下げという決断を、余儀なくされる状況になるでしょう。

不動産市場の動向を正確に把握している売り手は少ないと思いますが、不安材料には、敏感に反応しており、 売り価格設定が、軒並み下がっています。政府の利下げやローンの支払い条件の緩和などが実施され、金融 機関への損害規模も把握されつつありますが、今後の不動産市場の動向によっては、売却困難、または、売 却をしない場合の資産価値の目減り懸念という、日本のバブル崩壊時を　彷彿とさせる状況になるでしょう。
ただ、ハワイ経済は、このところ、至極堅調で失業率も最低であり、ビザウエ-バ-の対象国拡大や　ディズニ- がホテル建設計画を発表するなど、主な観光業については明るい見通しであるので、今後の住宅需要は衰え ないという判断もあります。
現在は、状況を見守るという市場になっていますが、物件売却をご検討の場合は、思い切った価格で、売り抜 けることが懸命でしょう。また、現在のこのような複雑な市場環境下では、不動産業者の正確な市場分析、そ れに基づく適切なアドバイスが重要となります。

. .マーケット情報 2007年7月

. .マーケット情報 2007年8月

先月の販売件数は、コンドミニアムも一戸建ても横ばいで、全体的に売り物件が少ない状況下では、堅調な動 きであると言えます。売れた物件の平均価格も上昇傾向です。個々の内訳を見てみますと、高額の価値ある 高層階や利回りの見込める物件が多く売れており、中間的な物件の売れ行きはいまひとつです。売り物件が 少なければ価格も下がらず、その選択幅の少ない中から価値ある物件を購入しようとすれば、高額物件の選 択肢しかありません。このような理由から、購買平均価格が上昇したと考えらます。
さて、現在の円安の時期には、日本人所有の売り物件が増えてきます。日本への送金に適した時期という理 由からですが、日頃から為替の動向を見極めて送金なされば、為替の高低によって物件売買の時期を決定す る必要はありません。送金において注意すべきことは、頻繁な送金、高額の送金は、金融庁管轄の税務署に 報告されるという事実です。ハワイの不動産購入は、不正の隠れ蓑にも不正蓄財の温床にもなり得ませんので 送金目的を正しく申告し、その後の法律の優遇策を正当に受けられる状況にしておくべきでしょう。

ハイシ-ズンには珍しく、市場はスローな動きとなっています。ここ数年突っ走ってきた売買市場も疲労困憊とい った様相です。経済、特に住宅政策、国際情勢などの明るい材料や呼び水が無いので、今後、市場は充電期 間が必要と思われます。長期的には、新たなアメリカ大統領が選出され、景気動向に明るい兆しが見えて楽観 的なム-ドが市場を支配するようになれば、著しい回復が見込めるでしょう。現在の有効な処方箋は、売り物件 の増加と価格調整です。売り物件に関しては若干ですが増える傾向にあり、価格調整された物件のみが、売 買契約されています。購入には強気の買値を提示してみることが可能で、十分に検討する余裕もあります。
さて、日本では、コンドミニアムを利用したハワイでの長期滞在が多くのメディアに紹介され、コンドミニアムとい う不動産が認知されてきたようです。当社では、バケ-ションレンタルの賃貸を開始してから、早、６年が過ぎよ うとしております。リピーターの方々の多くは、便利な地域、好みのながめ、お気に入りの部屋などを既に把握 なさり、あたかも ご自分の別荘へご滞在になるという、気軽さがあります。投資家の利回りに貢献していただ けるこれら支援者の増加は、好ましい限りです。

. .マーケット情報 2007年5月

. .マーケット情報 2007年6月

下がり基調の時期に静観されていた市場も ある程度下げれば、待っていた購入希望者によって一気に買い 活発となりましたが、今は市場も落ち着き、価値ある物件は、フルプライス（売値と同額）で売れるような堅調 な市場にもなっています。
今後の価格推移ですが、ワイキキ周辺のコンドミニアムは、借地権つきの物件に土地所有権を購入できる 動きがあり、市場は、この動きを好感視していますので全体的に底堅い価格となっています。高値の時期から 価格が下がったとしても、過去の底値に戻ることは難しく、おおむね波を描いて、インフレ、物価上昇と連動して 上がっていきます。10年前のアジアの不況時には数万ドルであったステュディオも今の半額ほどであった１ベッドル-ム、 ２ベッドル-ムも　大きな悪条件が発生しない限り、その当時の価格に戻ることはないでしょう。
ここしばらくは、大きな価格変動は無く、現在の価格水準を維持しながら、それぞれのビルの売り物件の多少や　 実際に売買契約された価格が、そのビルの価値判断に反映されて、売り物件価格が調整される程度にとどまると思います。

売り物件の増減の短期周期の中で、市場が下降局面にあるときには、売り物件が増加して売れ行きが悪くな ります。そして、売り手控えが起こり、その後は価格や在庫の調整を売買市場、自らが行い、売り物件が減少 していきます。現在は、この売り物件数が減少していく時期であり、多くのコンドミニアムのビルで、数軒から十 軒前後の売り物件数が、少なくなる傾向にあります。売る側としては、再び好機となります。現在の価値水準に 妥当な価格であれば、売れる時期であり、市場はオフシ-ズンにもかかわらず、堅調な動きとなっています。
しかしながら、買う側にとっては選択幅が少ないと感じるかもしれません。現在の売買市場に最適な物件があ るのが理想ですが、実際にご覧になった限られた物件に妥協する必要性はありません。このような時期には、 物件見学によって、ながめと部屋の位置関係、及び、ご希望の階数や　末尾の部屋番号などを把握し、今後、 市場にでてくるであろう物件の購入条件となさることをおすすしめします。条件が明確になってさえいれば将来 に渡って、市場にでてくる物件も　ご購入対象となり得ます。いち早く最適な物件の情報を入手なさるためには 条件を明確にしてお知らせください。

. .マーケット情報 2007年3月

. .マーケット情報 2007年4月

ハイシ-ズン終盤になって、しびれを切らした売り手と買い手の双方が歩み寄って、活発に動いている市場とな りました。割安の物件、数日で売買契約される物件もでてきています。投資目的でご購入のお客様にも 時期 到来といったところです。
さて、１つのビルの中で売り物件が多ければ、売れるまでの期間も長くなり、価格も下げる必要がありますので 購入する側にとっては買いやすいものです。確かに購入しやすいのですが、売るときに果たして売りやすいか どうかということになりますと 時期を選んだり、同じビルの状況にもよるでしょう。そして、逆もまた真なりです。 滅多にでてこない角部屋ダイレクトオ-シャンビュ-、設備もセキュリティ-も万全な静かな居住用ハイクラスコン ドミニアムの売り物件を購入する時に 売り手が強気であったので、フルプライス（満額）となって 購入したとしま しょう。将来、立場が変わって売却の時には、たとえ売れにくい時期であったとしても　同じビルで売り物件が多 くとも 付加価値の高い物件は、強気で売れるのです。誰が見ても感動するダイレクトオ-シャンビュ-、高額で も手にしたいと思う人が大勢いるだろうと期待できるのは、この物件を購入したときの過去のご自分達の気持 ちを 振り返るときでしょう。
買いやすいが、将来は売りにくい、購入は無理するが、売却しやすい・・または、それらの中庸をとるという 選択肢もあります。物件ご購入の際におたずね下さい。

日本でもアメリカのサブプライムロ-ンの焦げ付きが話題となっているようですが、これらが多く発生している地域 は、主要な産業が傾いたり、ハリケーンの被害に遭ったなどで失業が原因であることがわかっていますので、不 動産バブルがはじけたからという理由ではありません。
サブプライムローンとは、比較的簡単に借りることができるローンですが、返済不能というのは、個人レベルの問 題ですので、ハワイ不動産市場に大きく影響を与えるものではありませんが、今後は、ローンを借りる際の条件 が厳しくなり、一部の人にとっては、住宅を購入しにくくなるという可能性はあります。
また、ローン会社が抱えた差し押さえ物件が、バブル崩壊で、高く売れずに　貸した資金を回収できないために 今後、数十社のローン会社が倒産すると見られ、そのローン会社に投資した多くの企業やアメリカ経済全体へ の影響が懸念されています。
さて、全米の不動産価格は、２年前の２割高、６年前の７割高となっています。ハワイの不動産価格もおおむね 同じ様なもので、活況のある現在の市場が続けば、このままの価格が定着する可能性があります。特にダイレ クトオ-シャンビュ-やオ-シャンフロントの物件価格は下がっていません。これらは、ハワイ不動産のよさの象徴 ですので、価値を高く評価する人々が多いのも当然のことでしょう。

. .マーケット情報 2007年1月

. .マーケット情報 2007年2月

年が明けてからの市場は、ひとときの売り物件の多さか ら調整されて、売り物件数自体は平年並みです。売買 契約されずに市場から撤退した売り物件が数多くあった 反面、価格調整が必要な物件も まだ市場に多く存在し ており、その影響で売買契約数は少なくなっています。 通常、売買契約から不動産登記までは約１ヶ月です。 そのような売買途上物件は現在、各ビルに1軒か2軒で 全く売買契約物件がないというビルも多くあります。売り 手と買い手の思惑に乖離があることがうかがえます。
真剣に売買を望む売り手が、どのように売り価格を調整 して、売買契約までこぎつけたのか、一部ですが変遷を たどれます昨年度の履歴を掲載しております。 2006年度ステュディオ 1ベッドル-ム 2ベッドル-ム履歴 どの時期まで、どの価格で売れたのかを理解できるよう な内容となっています。また、最近の売買契約価格、現 在の売り物件もご参考いただけましたら幸いです。現在 の売り物件ステュディオ、 1ベッドル-ム、2ベッドル-ム
買い手にとっては、正常化しつつある市場ではあります が、高値のまま、惰性で市場に出していると言えるよう な物件も多く存在しており、それらのさらなる価格調整 が、今後の市場を　活発にするかどうかの鍵を 握って いるでしょう。

市場の売れ行きは、ビルによってバラつきがあり、付加 価値がある、人気のあるビルは、売れています。投資 物件の売れ行きは芳しくありません。冬のハイシ-ズン ということで、一時的に価格を上げる売り物件もあれ ば、この時期が最後のチャンスとばかりに売り価格を 下げる売り物件もありますが、新たに市場にでてくる 売り物件の価格は高いものも多く、冬のハイシ-ズンの 市場の反応をさぐるような動きとなり、価格の下落傾向 も一服しています。
ところで、ハワイの自然は、昼間の海のながめもさるこ とながら、山の恩恵も大きなものだと思います。夜中の 車の往来が途絶えた北側の窓の空気には、森のにお いがします。山を越えてノースショアへ向かう時に車の なかへはいってくる風が夜にはワイキキへも届きます。
ご存知でしょうか。これが、マイナスイオンのにおいかも しれません。冬は、ハワイの暖かさやこの自然などが見 直されて不動産がよく売れる時期ですが、今冬につい ては、全体的には静かに売れている市場です。